谢国忠:房产泡沫破裂就像温水煮青蛙

 作者:汤匮     |      日期:2017-08-02 02:04:06
摘要:今天的熊市,就是泡沫破裂的结果中国房地产被估值过高,这是不容否认的现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已经超过了国内生产总值的100%这样的局面,有助于中国经济实现软着陆,但却会让市场调整的过程变得更加漫长继续坚持限购令,对政府来讲,可能算是一个很好的手段,有利于实现经济软着陆就像温水里煮着的青蛙一样,投机者可能始终都不会跳出来但是最终,他们还是不得不承受所有的损失,卖掉手中囤积的房产 中国房地产市场的牛市论者,寄希望于限购令取消于是,投机客和开发商继续坐守大量囤积的房产,等待市场复苏他们的假设前提是:目前的房产熊市,完全是政府造成的这种观点可谓大谬 今天的熊市,就是泡沫破裂的结果中国房地产被估值过高,这是不容否认的现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已经超过了国内生产总值的100%这样的局面,有助于中国经济实现软着陆,但却会让市场调整的过程变得更加漫长 继二十年前的日本之后,中国正在经历全世界规模最大的房地产市场泡沫目前中国6.5亿城市居民的人均居住面积已经超过了欧洲和日本在建房屋还可以再容纳两亿人,相当于未来十五年的城市人口增量至于说价格,北京和上海每平米房价均值已经超过居民平均月工资的五倍 泡沫出现通常前提条件之一是流动性过剩流动性过剩,通常又来自于贸易顺差带来的货币升值压力,以及热钱流入为了冲抵热钱流入的非理性盈利预期,就需要让货币大幅升值,超过经济基本面所能够承受的程度 如果货币升值幅度不够,不足以抵消乐观盈利预期,以本币形式累积起来的流动性就会大大增加,寻找投机获利的机会,这给房地产市场带来了发展的动力日本股市的最高点出现在1989年,而房价在1992年达到了历史高位那之后,股市和房价都跌掉了80%中国股市的高点出现在2007年,房价高点出现在2010年未来股市和房价的下跌,最终还是会达到合乎其发展规律的结果说到底,支持房价的还是居民收入水平,而不是涨价预期 在中国,有两个论调促成了房产泡沫的形成第一是政府万能;第二是土地稀缺第一条支持了房价上涨预期,理由是政府不希望房价出现下跌;第二条给土地投机者壮了胆,让他们相信任何房价下跌都是暂时的但是这两个论调同样站不住脚 中国房地产泡沫的破裂过程,看起来像是电影里的慢动作这是因为中国的银行系统不去强制执行贷款合约在我看来,大多数房地产开发商实际上已经破产,可是银行和地方政府却在帮它们撑门面他们都寄希望于涨价潮再度来临可以同时脱身这完全是一厢情愿 政府的限购令,针对的是购买多套房屋以及非本地居民购房这就表明中国房地产市场的“繁荣”,就是投机活动带来的结果但是假设限购令取消,投机活动就真的能再度繁荣?对此我深表怀疑 首先,大多数买得起房子的人,手里已经有多套房产,市场存在饱和点其次,投机资金也不像以前那样充足贸易顺差和热钱流入都已经大幅下降即便是投机活动复苏,也会迅速拉高利率很可能是明年,等到限购令真正取消的时候,市场局面还是不会扭转,那些困守空房的投机者最后一线希望破灭,这可能会导致房地产市场崩盘 所以说,继续坚持限购令,对政府来讲,可能算是一个很好的手段,有利于实现经济软着陆就像温水里煮着的青蛙一样,投机者可能始终都不会跳出来但是最终,他们还是不得不承受所有的损失,卖掉手中囤积的房产这一次,